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Quando si stipula un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile, al momento della firma, si versa una caparra che serve a confermare l’impegno assunto dal compratore e, allo stesso tempo, a costituire una sorta di risarcimento nel caso in cui lo stesso dovesse risultare inadempiente.

 Quanto deve essere l’importo della caparra?

L’ammontare della caparra è in genere rimesso alla discrezione delle parti. Ciò significa che compratore e venditore possono mettersi liberamente d’accordo sull’importo del pagamento.

 Cos’è la caparra?

La caparra è la somma di denaro che viene data al momento della conclusione di un contratto.

In genere, la caparra è tipica della compravendita: al momento della stipula dell’accordo, l’acquirente si impegna a versare un anticipo sul prezzo finale, impegnandosi a saldare il rimanente in un secondo momento (ad esempio, alla consegna effettiva del bene).

 A cosa serve la caparra?

Generalmente, alla caparra viene attribuita un’unica funzione: quella di scongiurare ripensamenti in capo a chi l’ha pagata. Per legge, infatti, chi si sottrae a un contratto dopo aver versato la caparra non ha diritto alla restituzione della stessa.

La caparra, in realtà, svolge anche un’altra funzione; quella di risarcire il danno patito dalla parte contrattuale che ha rispettato l’accordo.

Secondo la legge, chi ha ricevuto la caparra può trattenerla legittimamente se chi l’ha pagata è inadempiente. Al contrario, se è inadempiente chi ha ricevuto la caparra, l’altra parte ha diritto a richiedere il doppio di quanto pagato in anticipo.

In altre parole:

• se l’inadempiente è colui che ha versato la caparra, l’altra parte potrà trattenerla e non restituirla;
• se l’inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può esigere il doppio della caparra stessa.

 Caparra e acconto: differenze

Spesso confusi, caparra e acconto svolgono una funzione diversa. Mentre. l’acconto è solo un anticipo sul prezzo finale, che deve essere restituito tutte le volte che il contratto non si conclude, indipendentemente dalla responsabilità delle parti, la caparra serve a liquidare il danno da inadempimento senza che si debba fornire la prova del danno subito.

Come distinguere concretamente l’acconto dalla caparra? In mancanza di diverso accordo, la somma versata senza specificare che si tratta di una caparra è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga esplicitato nel contratto.

 Caparra: a quanto deve ammontare?

Come detto in apertura, le parti sono libere di stabilire l’ammontare della caparra.

Di norma, però, quando si tratta di compravendite immobiliari, l’acquirente è tenuto a versare un anticipo a titolo di caparra, per confermare la serietà dell’intenzione di comprare il bene. In casi del genere, quando si ha a che fare con immobili, la caparra si aggira intorno al 10% del prezzo di acquisto. Si tratta tuttavia di una percentuale orientativa, che può essere minore o maggiore a seconda degli accordi.