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Iniziamo con dire che la legge del 24 luglio 2024 n. 105 di conversione del decreto Salva Casa 2024 non è un condono come tanti si aspettavano. Il decreto Salva casa regolarizza alcune situazioni e renderà più facile la commerciabilità degli immobili.

Vediamo dunque le novità che sono di maggiore interesse per i proprietari di immobili.

Si alle mini abitazioni:

Il decreto Salva casa supera le condizioni di abitabilità stabilite da un decreto ministeriale del 1975.  L’abitabilità varia in base al numero di occupanti e alla destinazione d’uso degli immobili. Il decreto da il via libera alle mini abitazioni e ai mini appartamenti.

In particolare il decreto salva casa prevede che è considerata abitabile una casa:

• con un’altezza minima di 2,40 metri e una superficie di 28 m2 nel caso di bilocali
• con un’altezza minima di 2,40 metri e una superficie di 20 m2 nel caso dei monolocali

La sola novità rispetto alla formulazione iniziale del provvedimento riguarda il fatto che queste condizioni sono richieste, oltre che per ottenere l’agibilità da parte del professionista, anche per “l’acquisizione dell’assenso dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente”.

Cosa si può sanare con il decreto Salva casa?

La legge prevede per gli interventi realizzati fino al 24 maggiori tolleranze costruttive. Le soglie di tolleranza sono le seguenti:

• 6% se l’abitazione non supera i 60 metri quadrati
• 5% per le superfici tra i 60 e i 100 metri quadrati
• 4% per le superfici tra i 100 e i 300 metri quadrati
• 3% per le superfici tra i 300 e i 500 metri quadrati
• 2% per le superfici superiori a 500 metri quadrati

Stato legittimo degli immobili:

Prevede:

• le difformità e gli abusi presenti sulle parti comuni di un edificio condominiale non potranno bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento
• le irregolarità di un singolo appartamento non potranno bloccare la ristrutturazione delle parti comuni di un condominio

Inoltre ci sarà più tempo per rimuovere gli abusi edilizi. L’obbligo di procedere entro 90 giorni dall’ingiunzione del Comune slitta infatti fino a 240 giorni. Sarà l’amministrazione comunale a decidere se disporre il rinvio nei casi “di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti negli immobili”.

Eliminazione della “Doppia conformità”:

Il decreto Salva casa prevede l’eliminazione della cosiddetta “doppia conformità” per gli abusi edilizi minori. Per sanare gli abusi più piccoli sarà sufficiente che l’intervento sia in linea con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e non con le regole che vigevano al momento della realizzazione dell’abuso

Le vetrate panoramiche:

Il decreto introduce nuove categorie di interventi in edilizia libera che possono essere realizzate quindi senza nessun titolo abilitativo. Nello specifico si tratta della

• installazione di vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA)
• installazione di strutture fisse destinate alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende a pergola o bioclimatiche

Saranno considerati interventi in edilizia libera anche quelli che riguardano

• installazione di pompe di calore fino a 12 kw
• eliminazione di barriere architettoniche
• manutenzione ordinaria

Recupero del sottotetto abitabile:

Anche i sottotetti possono diventare abitazioni.

Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo il recupero dei sottotetti è comunque consentito nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati

• i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio,
• non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali
• sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita”.

Il cambio di destinazione d’uso:

Il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre consentito nel rispetto della normativa di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Inoltre, per le unità immobiliare poste al piano terra (primo piano fuori strada) al seminterrato il passaggio alla destinazione residenziale “è disciplinato dalla legislazione regionale”.

Quando entra in vigore?

Il decreto salva casa è entrato in vigore il 30 maggio 2024. Adesso con l’approvazione definitiva da parte del Senato il decreto ha concluso il suo iter parlamentare ed è diventato legge.

Quando scade?

In generale, le misure inserite nel “decreto salva casa” non hanno una scadenza, quindi non è necessario presentare domanda di sanatoria entro una certa data.

L’INDIRIZZO IMMOBILIARE